Настоящият материал разглежда един от способите за придобиване на собственост върху недвижими имоти, а именно т.нар. давностно владение, при което трето лице-несобственик може да придобие право на собственост върху чужд имот, а действителният собственик – да бъде лишен от правата си.

Придобивната давност

Придобиването на право на собственост по давност е резултат от бездействието на едно лице-собственик да потърси защита срещу друго лице, завзело имота му, през определен период от време (давност). След като собственикът бездейства, вместо да потърси защита на правата си, законодателното решение е той да загуби възможността да търси закрила на правото си на собственост в полза на лицето, което владее имота му.

Владението

Владението е упражняване на фактическа власт върху вещ, която трето лице-владелец държи лично или чрез другиго като своя. Владението обхваща два елемента: (1) субективен - намерението да се владее вещта; и (2) обективен - действията, с които се осъществява горното намерение.

Владението трябва да е явно, трайно, необезпокоявано и да бъде защитавано по начин, по който всякакви претенции на други лица върху имота бъдат отблъсквани. Владението не трябва да е скрито, т.е. владелецът трябва да демонстрира поведение, което да не оставя никакво съмнение, че именно той упражнява фактическа власт върху имота; трябва да е манифестирано поведение, което ясно показва, че лицето владее имота за себе си (като заплащане на данъци и такси за имота). На следващо място владението трябва да е необезпокоявано, т.е. никой да не се е противопоставял на обстоятелството, че лицето стопанисва имота като собствен, да не е оспорвал или пречел на това. Така например владението може да бъде смутено когато действителният собственик предяви иск за собственост /установителен или осъдителен/ срещу владелеца преди изтичането на посочения в закона срок. При предявяване на иск за собственост и евентуалното му уважаване придобивната давност се прекъсва. В този случай времето, което е изтекло до настъпването на юридическия факт, с който давността се прекъсва (уважаване на иска на собственика), не се зачита (това време остава без значение). Ако искът се уважи, след влизане в сила на решението, може да започне да тече нова придобивна давност, при условие, че владението с характеристиките, описани по-горе, продължи.

Добросъвестно и недобросъвестно владение

Законът предвижда различни срокове на владение, след които се придобива собственост, а именно 5 години при т.нар. добросъвестно владение и 10 години при т.нар. недобросъвестното владение.

Добросъвестно е това владение, при което към момента на завземане на имота са били налице основания владелецът да счита, че е собственик, въпреки че реално не е бил такъв; налице е било правно основание за владението, нотариален акт за продажба на недвижим имот или друг документ. Този документ обаче страда от някакъв порок, поради което е лицето е станало владелец, а не собственик. Добросъвестен ще бъде владелецът, който е закупил имот и подписал нотариален акт за покупко-продажба, но впоследствие е установил, че продавачът по сделката не е бил действителния собственик на имота. Ето защо купувачът реално не е станал собственик на имота, независимо от наличието на нотариален акт.

Недобросъвестно е това владение, което не се основава на документи, годни да направят едно лице собственик; недобросъвестният владелец знае, че владее чужда вещ и не е неин собственик. Така например недобросъвестен ще бъде владелецът, който е започнал да свои имота след като е подписал предварителен договор за неговата покупка, но не е сключил окончателен договор във формата на нотариален акт със собственика и не е налице решение за обявяване на предварителния договор за окончателен.

Позоваване на давността

Важно е да се отбележи, че изтичането на давностния срок (5 години при добросъвестно владение и 10 години – при недобросъвестно) не води до автоматично възникване право на собственост в полза на владелеца. Практиката на Върховния касационен съд (ВКС) приема, че давността не се прилага служебно, а владелецът трябва изрично да се позове на нея. Позоваването на давността обаче не е елемент от фактическия състав на придобивното основание, а представлява средство за защита на последиците от изтичането на давността (чрез предявяване на иск за собственост, снабдяване с констативен нотариален акт за придобито вещно право или подаване на възражение срещу предявен иск за собственост например).

Важно е да се има предвид, че на изтеклата придобивна давност може да се позове не само владелецът, но и неговите кредитори. На изтеклата давност могат да се позоват и наследниците на владелеца, тъй като това право не е с оглед на личността и не се погасява със смъртта на владелеца.

По отношение давността за придобиване на имоти – частна държавна или общинска собственост, са налице специални разпоредби, като често тази законодателна конструкция се нарича „мораториум“ върху придобивната давност за тези имоти.

В заключение, може да се обобщи, че придобивната давност е способ с голямо практическо значение. От една страна това е така, защото давността е първично придобивно основание, което означава, че лицето придобива имота на собствено основание (правата на владелеца не се основават и не произтичат от правата на продавача по договора за покупко-продажба или прехвърлителя на друго основание). От друга страна, голямото значение на придобивната давност, се дължи и на обстоятелството, че с института се цели създаване на правна сигурност и избягване наличието на безстопанствени и пустеещи имоти, затова законът създава възможност бездействащият собственик да загуби собствеността си в полза на владеещия несобственик.